Die Mathematik der Mietpreisgestaltung – nicht „so hoch wie möglich", sondern Miete gegen Leerstand

2,600 ansetzen und drei Wochen länger leer stehen verliert gegen 2,500, das in einer Woche vermietet ist — Preisgestaltung ist ein Handel mit dem Leerstand. Drei Preisanker, das Kriterium für den richtigen Zeitpunkt einer Senkung und ein paar psychologische Tricks.

Der häufigste Preisfehler von Vermietern ist nicht, zu niedrig anzusetzen, sondern zu hoch anzusetzen und dann stur zu bleiben. „Keine Eile, irgendwann meldet sich schon jemand" — und jeder leere Tag bezahlt auf diesen Satz drauf. Dieser Artikel zerlegt die Preisgestaltung in ein paar Zahlen, die man wirklich rechnen kann.

Bevor Sie den Preis festlegen: eine Formel verinnerlichen

Leerstand hat einen Tagespreis: Tagesmiete = Monatsmiete ÷ 30. Eine Wohnung mit 3,000 Monatsmiete kostet jeden leeren Tag 100.

„200 mehr im Monat" ist also nicht automatisch ein Gewinn: Wenn diese 200 die Wohnung drei Wochen länger leer stehen lassen (21 Tage × rund 107 pro Tag ≈ 2,247), dauert es 11 Monate, um den Verlust wieder herauszuholen. Die eigentliche Preisfrage lautet nie „Wie hoch kann ich gehen?", sondern „wie lange sie bei diesem Preis wohl leer steht".

Drei Preisanker

Der Marktanker: die tatsächlichen, aktuellen Abschlussmieten im selben Umfeld. Nicht die Angebotspreise — Angebotspreise sind die Wünsche der Vermieter, Abschlusspreise sind der Markt. Sehen Sie sich die letzten Vermietungen von Wohnungen im selben Haus, mit gleichem Grundriss und ähnlichem Ausbaustandard an (fragen Sie die Maklerin nach Abschlussdaten oder schauen Sie auf mehreren Plattformen unter „vermietet"). Ihr Zielpreis sollte innerhalb von ±5% der realen Abschlusswerte liegen.

Der Kostenanker: was die Wohnung Sie kostet. Monatsrate oder Anschaffungspreis, Verwaltungskosten, Steuern und Abgaben, monatlich umgelegt. Liegt der Marktpreis unter Ihrer Kostenlinie, setzen Sie den Preis wenigstens im Klaren darüber fest, wie viel Sie „durchhalten".

Der Leerstandsanker: wie viel Liquiditätsdruck Sie aushalten. Wenn diese Wohnung monatlich eine Rate von 2,800 trägt — wie viele leere Monate stemmen Sie? Wer drei Monate durchhält, setzt eher aggressiv an (knapp unter Marktniveau, dafür mit Tempo); ohne Kreditdruck darf es eher konservativ sein (knapp über Marktniveau und auf den passenden Mieter warten).

Legt man die drei Anker nebeneinander, ergibt sich die Preisspanne von selbst. Jede Entscheidung innerhalb dieser Spanne ist eine gute Entscheidung.

Wann senken? Auf Besichtigungsdaten schauen, nicht auf Gefühle

• Zwei Wochen ohne eine einzige Besichtigung → fast sicher ein Preisproblem. Der Markt wählt mit den Füßen: niemand kommt = zu teuer.
• Besichtigungen, aber keine Angebote → es liegt an der Wohnung oder am Inserat: Fotos, Sauberkeit, die Lücke zwischen Beschreibung und Realität. Optimieren Sie das zuerst, statt sofort am Preis zu drehen.
• Angebote, aber kräftig heruntergehandelt → zeigt zumindest, dass der Preis am Rand der tragfähigen Spanne liegt; verhandeln Sie, Sie müssen nicht alles schlucken.

Wer senkt, senkt in einem Zug: Den Markt jedes Mal mit 50 herunterzutesten, zieht den Leerstand über Monate — die „gesparte" Miete deckt den Leerstandsschaden bei weitem nicht.

Ein paar psychologische Preis-Tricks

• Charmante Endziffern: 2,900 wirkt eine Stufe niedriger als 3,000; und wer die letzten 100 nicht braucht, wirkt mit 2,850 noch „ehrlicher".
• Saisonalität: Die Abschluss- und Umzugszeit (Juni–Juli) und die Wochen nach dem Mondneujahr sind Nachfragehöhen — da hält der Preis; das Jahresende ist flau, dann zählt Tempo.
• Ausstattung ist eine ehrliche Rechnung: Neue Klimaanlage, Waschmaschine, Internet im Jahrespauschale — diese Investitionen amortisieren sich innerhalb eines Jahres über die Miete und lassen die Wohnung gegen gleichalte Wohnungen gewinnen.
• Beim ersten Inserat die Decke nicht testen: Die ersten zwei Wochen bringen den meisten Traffic. Etwas unter dem Wunschpreis für einen schnellen Abschluss einzusteigen lohnt sich mehr als „erst mal hoch ansetzen" — zwei Wochen hoch ohne einzige Anfrage, und die Wohnung trägt beim Senken bereits den Verdacht „Warum steht sie schon so lange?" mit sich herum.

„Preis gegen Leerstand" in Zahlen fassen

Genau diese Rechnung — Leerstandstage × Tagesmiete, Auslastung, Mieterhöhung eingetauscht gegen leere Wochen — ist das eigentliche Terrain von Werkzeugen. In RentPilot gibt es einen Leerstand-Simulationsregler: Er wägt ab, ob „+100 Miete" oder „+2 Wochen Leerstand" günstiger ist, der Leerstandsschaden wird taggenau automatisch verrechnet und die Auslastung ist jederzeit ablesbar. Offline, ohne Konto; bald im App Store und bei Google Play.

Wenn der Preis steht, geht es darum, die Wohnung schnell zu vermieten — siehe Wie man die Leerstandszeit verkürzt. Wer als Zwischenvermieter anbietet, muss beim Preis noch eine Schicht Anschaffungskosten einrechnen — siehe Wie man die Rechnung für Anmietung und Weitervermietung aufstellt.