挑房客的合理篩選清單（以及哪些事情不要做）

篩選房客，篩的是「支付能力」和「履約紀錄」，而不是篩「人」本身。這篇文章給出可以放心詢問的問題清單、值得留心觀察的訊號，還有幾條千萬別踩到的紅線。

房子才空置了兩個星期，就急著想趕快把它租出去——這樣的心情完全可以理解。但其實「誰先來看房，就把房子租給誰」，往往就是所有決策方式裡後悔率最高的一種：等到真的收不到租金的那一天，當初省下來的兩三天篩選時間，往往得用好幾個月的糾纏來償還。這篇文章會給你一份可以放心使用的篩選清單，另外再加上幾條無論如何都不該踩到的紅線。提醒：各地法規對於租賃篩選的限制不盡相同，這篇文章講的是通用原則，具體規範還是請以你所在地區的規定為準。

先想清楚：你篩的到底是什麼

篩選的對象並不是「你喜歡什麼樣的人」，而是下面這兩件可以實際驗證的事情：

• 支付能力：他的收入水準能不能穩定地覆蓋住租金；
• 履約紀錄：過去有沒有按時履約、愛護房屋的良好習慣。

至於其他方面的條件——職業、口音、家庭組成——跟上面這兩件事都沒有可靠的關聯；拿這些來篩人，既不公道，也容易替自己惹上麻煩。

可以放心問的六個問題

用同一份清單去問每一位前來詢問的人，一方面公平，另一方面也讓所有答案變得可以互相比較：

1. 預計幾號要入住、打算要租多久？ ——先把租期對不上的對象排除掉，比如你希望出租一整年，對方卻只想租三個月。
2. 一起同住的大約有幾個人？ ——這和房源本身的容量直接相關，屬於完全正當的問題。
3. 目前的工作狀況大致如何（說出行業別即可，不必追問收入的細節）？ ——這是判斷穩定性的大致參考。
4. 家裡有沒有養寵物？平常有沒有抽菸？ ——這兩件事直接決定了你的房子會怎麼耗損，一定要問清楚。
5. 能不能提供收入穩定的參考證明文件？ ——薪轉紀錄、勞動契約、營業登記資料都可以，形式可以從寬認定，重點是要「可以驗證」。
6. 方不方便提供一位前房東來擔任參考人？ ——租屋史是最有效的預測指標：前房東願不願意替他說好話，遠比你聽本人怎麼說來得準確。

一個經驗值提供給你參考：月收入能夠覆蓋租金兩到三倍的房客，履約表現通常都會明顯更穩定一些。但這只是一條參考線，並不是死線——收入來源比較多元的人（例如自由工作者），值得多看一眼整體狀況之後，再下結論。

三個值得觀察的訊號

• 守時：約了時間看房還能準時到的人，日後交租金的時候多半也會準時。
• 問題具體：會問水電費怎麼計算、網路要怎麼安裝、附近市場在哪裡的房客，是認真在規劃要搬進來住的人；只顧著殺價、完全不問生活的，就要多想一步。
• 資料給得乾脆俐落：願意提供證明文件、簽約爽快不囉嗦的，合作意願會比較強。至於對押金和付款日期反覆討價還價的，那通常只是個開始而已。

幾條別踩的紅線

• 不要使用來路不明的「房客黑名單」，也不要在公開管道上公審當事人。糾紛應該透過契約和法律的途徑來解決，而不是透過輿論。
• 不要用與履約無關的因素拒絕房客：族群、籍貫、性別、家庭組成這些項目，一旦被拿來當作拒絕的理由，理虧的就是你自己，情節嚴重的還會觸法。
• 不要過度蒐集隱私：身分證影本上面要註明用途，薪資證明當面看完就當場歸還，或者做遮蔽處理之後再留存；用不到的證件就不要收。
• 押金之外，不要收那些雜七雜八的「費」：看房費、簽約費這一類名目，既站不住腳，也會直接把正派的房客篩選掉。

篩選完成之後：把所有紀錄集中放在一處

簽約其實只是開始而已，房客的資料、合約、帳單，在之後每一次續約和退租的時候，都會被重新翻出來檢視。在 RentPilot 裡，房客資訊和合約是按房源歸檔的，付款紀錄則是按人彙整——到了要進行續約談判的時候，打開他的頁面，累計支付了多少、有沒有逾期，一目瞭然。全程離線、無須帳號，即將登上 App Store 與 Google Play。

篩選通過之後，接著要把入住時的點交工作做紮實，請參考押金怎麼收、怎麼留、怎麼退；至於掛牌定價的邏輯，請參考房租定價的數學。