房產 · 更新於 · 2026-09-14
二房東包租的帳怎麼算：進價、出價、空置與應付房東
包租的利潤 = 收租客的錢 − 付房東的錢 − 空置損失。看起來很簡單，但兩條資金線一混、幾個空置期一疊，帳很快就亂了。這一篇把包租帳本的正確結構講清楚。
包租（整棟或整間租下來再轉租出去）的商業模式，一句話就能說完：低價租入、高價轉租，賺中間的差價。但真做起來，最先出問題的往往不是拿房價格，而是帳——很多二房東做到第三個月，就分不清「這個月到底收了多少、該付多少、是不是真的賺了」。這一篇就把包租帳本的正確結構講清楚。
兩條資金線，必須分開
做包租，手裡同時存在著兩本帳：
對租客：應收。 租客每個月把租金交給你，另外還要交押金；水電要嘛包含在租金裡，要嘛裝分錶按實際用量收取（見下文）。
對房東：應付。 你按照合約，把錢付給上游房東，通常是「押一個月、付一個月」，或者按季度支付。
這兩條線頻率不同、金額不同、日期也不同。把它們混在同一本流水裡記，是最常見的翻車方式——月底看銀行卡餘額好像不少，其實裡面有一半是下個月要付給房東的錢。正確的做法是：每一筆收款都對應一張應收帳單，每一筆付款都對應一張應付帳單，中間的差額才是你當月真正的經營結果。
空置：包租真正的殺手
包租和自持最大的區別就在這裡：房子空著，你收不到租客的錢，但付給房東的錢一天都不會少。
先用直覺來算一筆帳：進價 4,000/月，出價 5,200/月，帳面毛差 1,200。如果一年空兩個月，空置損失 = 2 × 5,200 = 10,400，一口氣吃掉大半年毛差。所以包租的定價決策不是「出價越高越好」，而是在高租金和更長的空置期之間找平衡：掛 5,200 要空六個星期，掛 4,900 一個星期就租掉，後者往往更划算。
有兩個值得養成的習慣：
- 按「天數 × 日租金」來記空置損失，而不是模糊地感覺「這個月不太順」。日租金 = 月租金 ÷ 30（或按實際天數）。
- 盯緊出租率：去年出租率 92% 和 85%，對全年利潤的影響，可能超過你跟房東砍下來的那一點進價。
盈虧平衡：先算這條線
接房之前就該把這條線算清楚：盈虧平衡出租率 =（年應付房東 + 年固定成本）÷（年滿租應收 × 100%）
固定成本包括：仲介費的攤銷、裝修/翻新費用的攤銷（包租常見的一筆投入）、家具的折舊。假設進價是 4,000、年固定成本 12,000、滿租應收 5,200×12=62,400，那麼盈虧平衡線 =（48,000+12,000）÷62,400 ≈ 96%——這意味著這套房子幾乎不能有空置，這種條件的合約就接不得；要嘛把進價壓下來，要嘛提升配置把出價拉上去。很多包租的虧損不是敗在經營，而是接房那天根本沒算過這條線。
幾個容易漏的坑
押金的兩頭錯位。 你向租客收「押一付一」，房東卻向你收「押二付一」——押金是負債不是收入，而且兩頭的金額往往不相等，退租的時點還可能錯開好幾個月，現金流要提前安排。
水電誰來包。 包租裡常見「租金全包水電」的條件：租客隨手開空調，超支的就是你的差價。要嘛在出價裡預留彈性，要嘛裝分錶按實際用量收取。
合約到期錯位。 你和房東簽三年，租客和你簽一年——每一年都要面臨一次重新招租的空置風險，第三年還可能被房東收回房子。簽上游合約的時候，「優先續租權」和「違約補償條款」，比每個月多談 100 塊進價要值錢得多。
維修責任。 自然損耗由你來修（計入成本），租客損壞的由租客自己修（從押金裡扣），結構問題由房東來修（合約裡寫清楚）。沒有事先約定，每一單維修都是一次扯皮。
讓帳本自己盯著這兩條線
包租的帳務結構——應收租客、應付房東、空置損失、出租率——正是我們正在做的 RentPilot 的核心模型：房源裡可以直接掛上游合約，自動生成應付房東帳單；空置天數自動按日租金折算成損失；還有空置模擬滑塊，幫你推演「調漲 100 塊租金 vs 多空兩個星期」到底哪一個更划算。全程離線、無需帳號，資料只存在你自己的手機裡，即將登陸 App Store 與 Google Play。