Danh sách sàng lọc người thuê hợp lý (và những việc không nên làm)

Sàng lọc người thuê là sàng "khả năng chi trả" và "lịch sử thực hiện nghĩa vụ", chứ không phải sàng con người. Bài này đưa ra danh sách câu hỏi có thể yên tâm hỏi, những tín hiệu đáng để quan sát, và vài đường đỏ đừng dại mà bước qua.

Mới trống hai tuần đã muốn vội vàng cho thuê ngay — tâm lý ấy có thể hiểu được, nhưng "ai đến xem trước thì cho người đó thuê" chính là cách ra quyết định khiến người ta hối hận nhiều nhất: khi tiền thuê không thu được, hai ba ngày sàng lọc mà bạn bỏ qua sẽ phải trả bằng nhiều tháng lằng nhằng. Bài này cho bạn một danh sách sàng lọc dùng được mà lương tâm ổn, cùng vài đường đỏ dù thế nào cũng đừng bước qua. Lưu ý: pháp luật mỗi nơi hạn chế việc sàng lọc người thuê khác nhau; bài này nói về nguyên tắc chung, cụ thể xin lấy quy định nơi bạn ở làm chuẩn.

Trước hết phải rõ: sàng lọc cái gì

Đối tượng của sàng lọc không phải là "bạn thích kiểu người nào", mà là hai việc kiểm chứng được:

• Khả năng chi trả: thu nhập có ổn định đắp được tiền thuê không;
• Lịch sử thực hiện nghĩa vụ: trước đây có đóng đúng hạn và giữ gìn nhà cửa không.

Những thứ khác — nghề nghiệp, giọng nói, cơ cấu gia đình — không có liên hệ đáng tin cậy nào với hai việc đó; lấy chúng để lọc người thì vừa bất công, vừa dễ chuốc rắc rối.

Sáu câu hỏi có thể yên tâm hỏi

Dùng cùng một danh sách cho mọi người hỏi thuê: vừa công bằng, vừa khiến các câu trả lời có thể so sánh với nhau.

1. Ngày nào vào ở, dự định thuê bao lâu? — Loại ngay những ai lệch thời hạn, ví dụ bạn muốn cho thuê theo năm còn đối phương chỉ muốn thuê ba tháng.
2. Có mấy người ở cùng? — Liên quan trực tiếp đến sức chứa của căn nhà, là câu hỏi chính đáng.
3. Công việc là gì (chỉ cần ngành nghề, không cần đào sâu chi tiết thu nhập)? — Thước đo sơ bộ để phán đoán sự ổn định.
4. Có nuôi thú cưng không? Có hút thuốc không? — Quyết định trực tiếp đến cấu trúc hao mòn của nhà bạn, bắt buộc phải hỏi rõ.
5. Có thể cung cấp giấy tờ tham chiếu cho thu nhập ổn định không? — Sao kê lương, hợp đồng lao động, giấy phép kinh doanh đều được; hình thức thoáng, quan trọng là "kiểm chứng được".
6. Có thể đưa một chủ nhà cũ ra làm người tham chiếu không? — Lịch sử thuê là chỉ báo dự báo hiệu quả nhất: chủ nhà cũ có chịu nói tốt hay không, chính xác hơn nhiều so với nghe đương sự tự kể.

Một con số kinh nghiệm để tham khảo: người thuê có thu nhập hằng tháng gấp hai đến ba lần tiền thuê thì mức độ thực hiện nghĩa vụ rõ ràng ổn định hơn. Nhưng đây là đường tham chiếu, không phải đường cứng — người có cơ cấu thu nhập đa dạng (ví dụ làm tự do) xứng đáng được nhìn thêm một vòng bức tranh tổng thể rồi hãy kết luận.

Ba tín hiệu đáng quan sát

• Đúng giờ: người hẹn xem nhà mà đến đúng giờ, xác suất cao đóng tiền cũng đúng hạn.
• Câu hỏi cụ thể: người hỏi tiền điện nước tính thế nào, mạng lắp ra sao, chợ gần đâu — đó là kẻ đang nghiêm túc lên kế hoạch để dọn vào; kẻ chỉ trả giá mà chẳng hỏi gì về cuộc sống, hãy nghĩ thêm một bước.
• Giấy tờ dứt khoát: sẵn lòng cung cấp chứng từ, ký hợp đồng một hơi là người có ý chí hợp tác. Kẻ mặc cả từng ly từng tí chuyện tiền đặt cọc và ngày trả tiền — thường đó mới chỉ là màn mở đầu.

Vài đường đỏ đừng dại bước qua

• Không dùng "danh sách đen người thuê" không rõ nguồn gốc, cũng không nêu tên người ta ở kênh công khai. Tranh chấp thì đi theo hợp đồng và pháp luật, không đi theo dư luận.
• Không từ chối vì những yếu tố chẳng liên quan gì đến việc thực hiện nghĩa vụ: dân tộc, quê quán, giới tính, cơ cấu gia đình... một khi bị lấy làm lý do từ chối, người có lỗi là bạn, nặng thì còn phạm pháp.
• Không thu thập quá nhiều thông tin riêng tư: bản sao giấy tờ tùy thân ghi rõ mục đích sử dụng, sao kê lương xem xong tại chỗ thì trả lại hoặc che bớt, giấy tờ nào không cần thì đừng đòi.
• Ngoài tiền đặt cọc không thu đủ thứ "phí" lặt vặt: phí xem nhà, phí ký kết loại này vừa chẳng đứng được trên lý, vừa trực tiếp lọc thẳng những người thuê đàng hoàng ra ngoài.

Sàng xong rồi: để hồ sơ ở một chỗ

Ký hợp đồng chỉ là khởi đầu; hồ sơ, hợp đồng, hóa đơn của người thuê sẽ bị lật lại trong mỗi lần gia hạn và trả nhà về sau. Trong RentPilot, thông tin người thuê và hợp đồng được lưu theo từng căn, lịch sử thanh toán được gộp theo từng người — đến phiên đàm phán gia hạn, mở trang của họ lên là tổng số đã trả, có trễ hạn hay không hiện rõ một cái là thấy. Toàn bộ quy trình offline, không cần tài khoản, sắp ra mắt trên App Store và Google Play.

Sàng lọc đạt rồi thì tiếp tục làm bản giao nhận vào ở cho chắc, xem Tiền đặt cọc thu thế nào, giữ thế nào, trả thế nào; còn logic định giá khi đăng tin, xem Toán học của định giá tiền thuê.