Bài toán sổ sách của mô hình thuê lại (sublet): giá thuê đầu vào, giá cho thuê lại, phòng trống và khoản phải trả chủ nhà

Lợi nhuận thuê lại = tiền thu từ khách thuê − tiền trả chủ nhà − tổn thất phòng trống. Nghe thì đơn giản, nhưng chỉ cần hai dòng tiền trộn lẫn vào nhau cùng vài kỳ phòng trống chồng lên là sổ sách loạn ngay. Bài này làm rõ cấu trúc đúng của sổ sách thuê lại.

Mô hình thuê lại — thuê nguyên cả tòa nhà hoặc cả căn, rồi cho thuê lại — có thể tóm gọn trong một câu: thuê vào giá thấp, cho thuê lại giá cao, giữ phần chênh lệch. Nhưng khi làm thật, thứ đầu tiên có vấn đề thường không phải là giá thuê đầu vào, mà là sổ sách — không ít người làm thuê lại đến tháng thứ ba đã không còn phân biệt được "tháng này thực thu bao nhiêu, phải trả bao nhiêu, có thật sự lời không". Bài này làm rõ cấu trúc đúng của sổ sách thuê lại.

Hai dòng tiền, phải tách bạch

Người làm thuê lại cùng lúc giữ hai cuốn sổ:

Với khách thuê: khoản phải thu. Khách thuê trả tiền theo tháng, cộng thêm tiền đặt cọc; tiền điện nước hoặc gộp vào giá thuê, hoặc lắp công tơ riêng thu theo thực dùng (xem dưới).

Với chủ nhà: khoản phải trả. Bạn trả tiền cho chủ nhà theo hợp đồng, thường là "đặt cọc 1 tháng, thuê trước 1 tháng" hoặc trả theo quý.

Hai dòng này khác tần suất, khác số tiền, khác ngày ghi sổ. Gộp cả hai vào chung một sổ giao dịch là kiểu đổ vỡ kinh điển — cuối tháng số dư nhìn có vẻ nhiều, nhưng một nửa trong đó thực ra là tiền phải trả chủ nhà vào tháng sau. Cách làm đúng là: mỗi khoản thu đối chiếu với một hóa đơn phải thu, mỗi khoản chi đối chiếu với một hóa đơn phải trả — phần chênh lệch giữa chúng mới là kết quả kinh doanh của tháng đó.

Phòng trống: sát thủ thật sự của mô hình thuê lại

Điểm khác biệt lớn nhất giữa thuê lại và tự sở hữu là: nhà trống thì bạn không thu được tiền khách thuê, nhưng tiền trả chủ nhà không giảm một ngày nào.

Tính nhanh bằng trực giác: giá vào 4,000/tháng, giá ra 5,200/tháng, chênh lệch gộp trên sổ là 1,200. Nếu trong năm trống 2 tháng, tổn thất phòng trống = 2 × 5,200 = 10,400, nuốt gần trọn phần chênh lệch gộp của cả năm. Vì vậy quyết định định giá trong thuê lại không phải "giá ra càng cao càng tốt", mà là tìm cân bằng giữa giá thuê cao và thời gian trống lâu hơn: để giá 5,200 mất 6 tuần mới cho thuê được, còn 4,900 thì một tuần đã có người nhận — thường lựa chọn sau lại lời hơn.

Hai thói quen đáng để rèn luyện:

• Ghi tổn thất phòng trống theo "số ngày × giá thuê ngày", thay vì cảm tính rằng "tháng này nhìn chung không thuận". Giá thuê ngày = giá thuê tháng ÷ 30 (hoặc số ngày thực tế).
• Theo dõi tỷ lệ lấp đầy: chênh lệch giữa 92% và 85% trong một năm có thể tác động đến lợi nhuận cả năm lớn hơn cả phần giá vào bạn mặc cả được với chủ nhà.

Hòa vốn: tính đường này trước

Trước khi nhận nhà đã phải tính rõ: tỷ lệ lấp đầy hòa vốn = (phải trả chủ nhà cả năm + chi phí cố định cả năm) ÷ (thu khi lấp đầy cả năm × 100%)

Chi phí cố định gồm: khấu hao phí môi giới, khấu hao sửa chữa/cải tạo (khoản đầu tư phổ biến trong thuê lại), khấu hao nội thất. Giả sử giá vào 4,000, chi phí cố định cả năm 12,000, thu khi lấp đầy 5,200×12=62,400, thì đường hòa vốn = (48,000+12,000)÷62,400 ≈ 96% — nghĩa là căn này gần như không được phép trống, như vậy thì đừng nhận; hoặc ép giá vào xuống, hoặc nâng cấp nội thất để kéo giá ra lên. Phần lớn thất bại của thuê lại không thua ở khâu vận hành, mà từ ngày nhận nhà đã không hề tính đường này.

Những bẫy dễ bỏ sót

Tiền cọc lệch nhau ở cả hai đầu. Bạn thu khách thuê "cọc 1 tháng, thuê trước 1 tháng", còn chủ nhà thu bạn "cọc 2 tháng, thuê trước 1 tháng" — tiền cọc là nợ chứ không phải thu nhập, hai đầu thường lệch số tiền, thời điểm hoàn trả còn có thể lệch nhau vài tháng, dòng tiền phải sắp xếp từ trước.

Ai chịu tiền điện nước. Thuê lại hay gặp kiểu "giá thuê gộp cả điện nước": khách bật điều hòa tùy ý, phần vượt quỹ là trừ vào chênh lệch của bạn. Hoặc chừa biên độ trong giá ra, hoặc lắp công tơ riêng thu theo thực dùng.

Ngày hết hạn hợp đồng lệch nhau. Bạn ký với chủ nhà 3 năm, khách thuê ký với bạn 1 năm — mỗi năm đối mặt một lần rủi ro trống nhà do phải tìm khách mới, năm thứ ba còn có thể bị chủ nhà thu hồi. Khi ký hợp đồng thượng nguồn, "quyền ưu tiên tái thuê" và "điều khoản bồi thường vi phạm" đáng giá hơn nhiều so với mặc cả thêm 100 một tháng giá vào.

Trách nhiệm sửa chữa. Hao mòn tự nhiên bạn sửa (tính vào chi phí), khách làm hư khách sửa (trừ vào tiền cọc), lỗi kết cấu chủ nhà sửa (ghi rõ trong hợp đồng). Không có thỏa thuận thì mỗi lần sửa chữa là một lần cãi vã.

Để cuốn sổ tự canh hai dòng tiền

Cấu trúc sổ sách của thuê lại — phải thu khách, phải trả chủ, tổn thất phòng trống, tỷ lệ lấp đầy — chính là mô hình cốt lõi của RentPilot mà chúng tôi đang xây dựng: gắn hợp đồng thượng nguồn vào căn nhà là hóa đơn phải trả chủ nhà tự sinh ra, số ngày trống tự quy đổi thành tổn thất theo giá thuê ngày, còn thanh trượt mô phỏng phòng trống giúp bạn cân nhắc "tăng 100 giá thuê so với trống thêm 2 tuần" bên nào lợi hơn. Hoạt động hoàn toàn ngoại tuyến, không cần tài khoản, dữ liệu chỉ nằm trong điện thoại của bạn, sắp ra mắt trên App Store và Google Play.

Người mới bắt đầu nên nghĩ kỹ chuyện ghi sổ trước đã, xem chủ nhà ghi sổ thu tiền thuê thế nào; gặp khách chây ì trả tiền thì mở lời ra sao, xem mẫu tin nhắn nhắc tiền thuê.