Разумный чек-лист отбора арендаторов (и чего делать не стоит)

Отбор арендаторов оценивает «платёжеспособность» и «историю исполнения обязательств», а не человека. В этой статье — список вопросов, которые можно задавать спокойно, сигналы, за которыми стоит следить, и несколько красных линий, которые лучше не переходить.

Понятно желание поскорее сдать квартиру, простоявшую пустой две недели, но принцип «кто первый пришёл на просмотр, тому и сдаём» — решение, о котором жалеют чаще всего: когда арендная плата перестаёт приходить, за два-три сэкономленных дня отбора приходится расплачиваться месяцами разбирательств. В этой статье — чек-лист отбора, которым можно пользоваться со спокойной совестью, и несколько красных линий, которые нельзя переходить ни при каких обстоятельствах. Обратите внимание: правила отбора арендаторов в разных местах различаются; здесь изложены общие принципы, а окончательным ориентиром служат нормы вашего региона.

Сначала разберитесь: что именно вы оцениваете

Предмет отбора — не «какой человек вам нравится», а две проверяемые вещи:

• Платёжеспособность: способен ли доход стабильно покрывать аренду;
• История исполнения обязательств: платил ли человек вовремя раньше и бережно ли относился к жилью.

Всё остальное — профессия, акцент, состав семьи — с этими двумя вещами надёжной связи не имеет; использовать это для отсева людей нечестно и чревато неприятностями.

Шесть вопросов, которые можно задавать любому

Задавайте каждому обратившемуся один и тот же список — это честно и делает ответы сопоставимыми:

1. Когда планируете заехать и на какой срок? — отсекает несовпадение по срокам: вам нужна аренда на год, а человеку — на три месяца.
2. Сколько человек будет жить вместе? — напрямую связано с вместимостью квартиры; вопрос совершенно законный.
3. Чем занимаетесь по работе (достаточно сферы, без подробностей о доходе)? — приблизительный ориентир для оценки стабильности.
4. Есть ли домашние животные? Курите ли? — это напрямую определяет характер износа вашей квартиры; спросить обязательно.
5. Можете подтвердить стабильный доход? — подойдёт выписка о зарплате, трудовой договор, свидетельство о регистрации бизнеса; форма свободная, важно лишь, чтобы данные «можно было проверить».
6. Можете дать одного из прежних арендодателей как рекомендацию? — арендная история — самый действенный прогностический показатель: готов ли прежний арендодатель отзываться хорошо, говорит гораздо больше, чем всё, что расскажет сам кандидат.

Ориентир из опыта, только для справки: арендаторы, чей доход превышает арендную плату в два-три раза, заметно надёжнее в исполнении обязательств. Но это ориентир, а не жёсткая граница — тем, чей доход складывается из разных источников (например, у фрилансеров), стоит сначала взглянуть на картину в целом и лишь потом делать выводы.

Три сигнала, за которыми стоит следить

• Пунктуальность: человек, пришедший на просмотр точно в срок, с большой вероятностью так же вовремя будет платить.
• Конкретные вопросы: как считаются коммунальные, как подключить интернет, где ближайший рынок — так спрашивает тот, кто всерьёз планирует здесь жить; а тот, кто только торгуется и ни о чём не спрашивает, заслуживает дополнительной минуты раздумий.
• Документы без проволочек: готовность предоставить подтверждения и быстро подписать договор говорит о сильном настрое на сотрудничество. Бесконечный торг по залогу и датам платежей — обычно только начало.

Несколько красных линий, которые не стоит переходить

• Не пользуйтесь «чёрными списками арендаторов» неизвестного происхождения и не выставляйте людей напоказ в открытых каналах. Споры решаются через договор и закон, а не через общественное мнение.
• Не отказывайте по причинам, не связанным с исполнением обязательств: национальность, место происхождения, пол, состав семьи — если одна из этих причин становится основанием для отказа, виноваты будете вы, а в серьёзных случаях это ещё и противозаконно.
• Не собирайте лишних персональных данных: на копии удостоверения личности указывайте цель использования, выписки о зарплате просматривайте лично и сразу возвращайте или закрашивайте лишнее, а документы, которые не нужны, не запрашивайте.
• Никаких «сборов» сверх залога: плата за просмотр, плата за подписание и тому подобное несостоятельны и отсеивают ровно тех добросовестных арендаторов, которые вам нужны.

После отбора: держите записи в одном месте

Подписание — только начало: документы арендатора, договор и счета будут доставаться при каждом продлении и каждом выезде. В RentPilot информация об арендаторах и договоры архивируются по объектам, а платежи агрегируются по людям — на переговорах о продлении открываете его страницу: суммарно выплаченное и наличие просрочек видно с первого взгляда. Полностью офлайн, без аккаунта, скоро в App Store и Google Play.

Когда отбор пройден, следующий шаг — аккуратная передача квартиры; см. как брать, удерживать и возвращать залог. О логике ценообразования при сдаче — в статье математика арендной ставки.