La matematica del sottoaffitto: prezzo d'ingresso, affitto in uscita, periodi di vuoto e pagamenti al proprietario

Il profitto del sottoaffitto = affitti incassati − affitti pagati al proprietario − perdite da periodo di vuoto. Sembra semplice, ma basta mescolare i due flussi di denaro e sommare un paio di mesi vuoti perché i conti si confondano. Questo articolo spiega la struttura corretta del registro contabile del sottoaffitto.

Il modello di business del sottoaffitto (affittare un immobile intero — un edificio o un appartamento — per riaffittarlo poi) si spiega in una frase: entrare bassi, affittare alti, tenersi lo scarto. Nella pratica, il primo problema quasi mai è il prezzo d'ingresso: sono i conti. Molti subconduttori al terzo mese non sanno più dire quanto sia davvero entrato, quanto devono al proprietario a monte e se abbiano guadagnato qualcosa. Questo articolo spiega la struttura corretta del registro del sottoaffitto.

Due flussi di denaro, da non mescolare mai

Chi fa sottoaffitto tiene due registri contemporaneamente:

Verso l'inquilino: crediti. L'inquilino ti paga ogni mese, più la cauzione; le utenze sono comprese nell'affitto oppure si ripartiscono con contatori separati in base ai consumi (vedi sotto).

Verso il proprietario: debiti. Paghi il proprietario a monte secondo contratto, di norma con un mese d'anticipo e un mese di cauzione, oppure trimestralmente.

Frequenze diverse, importi diversi, date diverse. Confondere tutto in un unico registro dei movimenti è l'errore classico: a fine mese il saldo sembra buono, ma metà appartiene al proprietario per il mese dopo. La regola giusta: ogni incasso corrisponde a una fattura da incassare, ogni pagamento a una fattura da pagare — e solo la differenza è il tuo risultato operativo del mese.

Il vuoto: il vero killer

La differenza più grande tra sottoaffitto e immobile di proprietà: finché l'immobile resta vuoto, dagli inquilini non incassi più nulla, ma al proprietario paghi senza sosta, neanche un giorno di pausa.

Un conto intuitivo: ingresso a 4,000 al mese, uscita a 5,200, scarto lordo contabile di 1,200. Con due mesi di vuoto l'anno, la perdita = 2 × 5,200 = 10,400, che divora quasi un anno intero di scarto. La decisione di prezzo nel sottoaffitto dunque non è "più alto possibile", ma trovare l'equilibrio tra affitto alto e vuoto più lungo: un immobile a 5,200 che impiega sei settimane ad affittarsi spesso perde contro uno a 4,900 affittato in una settimana.

Due abitudini che conviene adottare:

• Registrare la perdita da vuoto come "giorni × tariffa giornaliera", e non con la vaga sensazione di "questo mese non è andato". Tariffa giornaliera = affitto mensile ÷ 30 (o i giorni effettivi).
• Tenere d'occhio il tasso di occupazione: tra 92% e 85% su base annua la differenza può pesare più di tutto quello che sei riuscito a strappare sul prezzo d'ingresso con il proprietario.

Punto di pareggio: calcolalo prima

Prima di prendere l'immobile, questa riga va chiarita: tasso di occupazione di pareggio = (pagamenti annuali al proprietario + costi fissi annuali) ÷ (entrate annuali a piena occupazione × 100%)

I costi fissi comprendono: l'ammortamento della provvigione dell'agenzia, l'ammortamento di ristrutturazione/rimodernamento (frequente nel sottoaffitto) e l'ammortamento dell'arredamento. Con ingresso a 4,000, costi fissi di 12,000 l'anno e entrate a piena occupazione di 5,200 × 12 = 62,400, il punto di pareggio = (48,000 + 12,000) ÷ 62,400 ≈ 96%. Significa che se l'immobile non può restare vuoto praticamente mai, il contratto non va preso; o si spinge giù il prezzo d'ingresso, o si migliora l'arredo per alzare l'affitto in uscita. Molte perdite nel sottoaffitto non nascono dalla gestione: prendono forma il giorno della firma, quando questa riga non è mai stata calcolata.

Trappole facili da tralasciare

La cauzione disallineata alle due estremità. Agli inquilini chiedi un mese di cauzione con pagamento mensile; il proprietario a te ne chiede due. La cauzione è un debito, non un incasso — e gli importi alle due estremità spesso non coincidono, con restituzioni che possono slittare di mesi: il flusso di cassa va pianificato in anticipo.

Chi paga le utenze. Nel sottoaffitto è comune l'"affitto con utenze comprese": l'inquilino accende l'aria condizionata senza pensarci e l'eccedenza la paghi tu sul tuo scarto. O prevedi un margine nel prezzo in uscita, o installi contatori separati e ripartisci in base ai consumi reali.

Scadenze contrattuali disallineate. Con il proprietario firmi tre anni, gli inquilini firmano un anno con te: ogni anno torna il rischio di vuoto della ricerca di un nuovo inquilino, e al terzo anno il proprietario può riprendersi l'immobile. Nel contratto a monte, il "diritto di prelazione al rinnovo" e le "clausole di risarcimento" valgono molto più di 100 in più spillati sul prezzo d'ingresso.

Responsabilità delle riparazioni. L'usura naturale la paghi tu (è un costo), i danni dell'inquilino li paga l'inquilino (trattenuti dalla cauzione), i problemi strutturali li paga il proprietario (scrivilo chiaramente nel contratto). Senza un accordo, ogni riparazione è una lite.

Lascia che sia il registro a controllare i due flussi

La struttura contabile del sottoaffitto — crediti verso gli inquilini, debiti verso il proprietario, perdite da vuoto, tasso di occupazione — è esattamente il modello centrale di RentPilot, l'app che stiamo sviluppando: colleghi un contratto a monte a un immobile e le fatture da pagare al proprietario si generano da sole; i giorni di vuoto si convertono automaticamente in perdita alla tariffa giornaliera; e uno slider di simulazione del vuoto ti aiuta a valutare cosa convenga di più, se "alzare l'affitto di 100" o "due settimane di vuoto in più". Tutto offline e senza account — i dati restano soltanto sul tuo telefono. In arrivo sull'App Store e su Google Play.

Chi inizia dovrebbe prima di tutto chiarirsi le idee sulla contabilità: vedi come tenere la contabilità degli affitti per i proprietari; se ti capita un inquilino moroso e non sai da dove cominciare, vedi i modelli di sollecito per l'affitto.