Sublet matematiği: giriş fiyatı, yeniden kiralama bedeli, boşluk ve ev sahibine ödemeler

Sublet kârı = kiracılardan toplanan kira − ev sahibine ödenen kira − boşluk kaybı. Kâğıt üzerinde basit görünür; ama iki para hattı bir kez karışır, birkaç boş dönem üst üste biner, defterler dağılır. Bu yazı, sublet defterinin doğru yapısını anlatıyor.

Sublet (tüm binayı ya da tüm daireyi kiralayıp sonra yeniden kiraya vermek) tek cümleyle özetlenebilecek bir iş modeli: ucuza al, pahalıya kirala, aradaki farkı kazan. Ama uygulamada ilk bozulan genelde giriş fiyatı değil, defterlerdir — çok sayıda subletçi üçüncü ayda "bu ay gerçekte ne kadar topladım, ne kadar ödemem var, gerçekten kârda mıyım" sorusuna cevap veremez. Bu yazı, sublet defterinin doğru yapısını anlatıyor.

İki para hattı: asla karıştırılmamalı

Subletçinin elinde aynı anda iki defter tutulur:

Kiracılara karşı: alacaklar. Kiracı aylık kirayı size öder, üstüne depozito gelir; faturalar ya kiraya dahildir ya da ayrı sayaç takılıp gerçek tüketim üzerinden tahsil edilir (aşağıya bakın).

Ev sahibine karşı: borçlar. Üst halkadaki ev sahibine sözleşme gereği ödeme yaparsınız; genellikle "bir ay depozito, aylık ödeme" ya da üç aylık dönemler halinde.

İki hattın sıklığı, tutarı ve tarihleri farklıdır. İkisini tek bir kasa akışına karıştırmak, klasik batış tarzıdır — ay sonunda hesaptaki bakiye dolu görünür; oysa yarısı gelecek ay ev sahibine ödenecek paradır. Doğru yöntem: her tahsilat bir alacak faturasına, her ödeme bir borç faturasına karşılık gelir — ikisinin arasındaki fark, o ayki işletme sonucunuzdur.

Boşluk: subletin asıl katili

Sublet ile mülk sahibi olmanın en büyük farkı: mülk boş kaldığında kiracıdan gelen para durur; ama ev sahibine ödenecek paradan tek bir gün bile eksilmez.

Sezgisel bir hesap: giriş fiyatı ayda 4,000, yeniden kiralamada 5,200; kâğıt üstünde brüt fark 1,200. Yıl içinde iki ay boş kalırsa boşluk kaybı = 2 × 5,200 = 10,400 — yıllık brüt farkın büyük bölümünü yer bitirir. Bu yüzden sublette fiyatlandırma kararı "kira ne kadar yüksekse o kadar iyi" değildir; yüksek kira ile daha uzun boşluk arasında denge kurmaktır: 5,200'den ilan edilirse altı hafta boş kalabilir, 4,900'dan edilirse bir haftada kiralanır — çoğu zaman ikincisi daha kârlıdır.

Alışkanlık haline getirmeye değer iki şey:

• Boşluk kaybını "gün sayısı × günlük oran" olarak kaydedin; "bu ay pek iyi gitmedi" gibi bulanık bir hisle değil. Günlük oran = aylık kira ÷ 30 (veya gerçek gün sayısı).
• Doluluk oranını izleyin: bir yılda %92 ile %85 doluluk arasındaki fark, ev sahibiyle pazarlık edip indirdiğiniz giriş fiyatından daha büyük etki yapabilir.

Başabaş noktası: önce şu çizgiyi hesaplayın

Evi devralmadan önce şunu netleştirmiş olmalıysınız: başabaş doluluk oranı = (ev sahibine yıllık ödeme + yıllık sabit maliyet) ÷ (tam dolulukta yıllık tahsilat × 100%)

Sabit maliyetler: emlak komisyonunun amortismanı, tadilat/yenileme amortismanı (sublette yaygın bir yatırım), mobilya amortismanı. Diyelim ki giriş fiyatı 4,000, yıllık sabit maliyet 12,000, tam dolulukta tahsilat 5,200×12=62,400; o zaman başabaş çizgisi = (48,000+12,000)÷62,400 ≈ 96% — yani bu evin boş kalacak neredeyse hiç payı yok demektir; böyle bir sözleşme alınmamalıdır. Ya giriş fiyatını aşağı çekin ya da donanımı yükseltip yeniden kiralama bedelini yukarı çekin. Sublette kayıpların çoğu işletmede doğmaz; ev alınan günde bu çizginin hiç hesaplanmamış olmasında biter.

Gözden kolay kaçan tuzaklar

Depozitonun iki uçtaki uyumsuzluğu. Kiracıdan "bir ay depozito, aylık kira" alırsınız; ev sahibi sizden "iki ay depozito, aylık kira" alır — depozito geliri değil, borçtur; iki uçtaki tutarlar çoğu kez eşit değildir ve iade tarihleri aylarca kayabilir; nakit akışını önceden planlayın.

Faturaları kim karşılar. Sublette sık görülen model "kiraya her şey dahil": kiracı klimayı doyasıya çalıştırır, fazladan harcama sizin farkınızdan ödenir. Ya fiyata pay bırakın ya da ayrı sayaç takıp gerçek tüketim üzerinden tahsil edin.

Sözleşme bitiş tarihlerinin uyumsuzluğu. Ev sahibiyle üç yıllık, kiracıyla bir yıllık sözleşmeniz var — her yıl bir kez yeniden kiraya verme ve boş kalma riskiyle karşılaşırsınız; üstelik üçüncü yıl ev sahibi mülkü geri alabilir. Ana sözleşmeyi imzalarken "öncelikli yenileme hakkı" ve "ihlal tazminatı maddesi", aylık giriş fiyatında 100 daha fazla pazarlık etmekten çok daha değerlidir.

Onarım sorumluluğu. Doğal yıpranmayı siz onarırsınız (maliyete yazılır), kiracının bozduğu şeyi kiracı onarır (depozitodan kesilir), yapısal sorunları ev sahibi onarır (sözleşmeye açıkça yazılır). Şart yoksa her onarım bir tartışmaya dönüşür.

Defterin iki hattı kendisi izlesin

Subletin muhasebe yapısı — kiracılardan alacaklar, ev sahibine borçlar, boşluk kaybı, doluluk oranı — tam olarak inşa ettiğimiz RentPilot uygulamasının çekirdek modelidir: mülke ana sözleşmeyi ekleyin, ev sahibine ödenecek faturalar kendiliğinden oluşur; boş günler günlük oran üzerinden otomatik kayba dönüşür; boşluk simülasyon kaydırıcısı ise "kirayı 100 artırmak mı, iki hafta fazla boş kalmak mı" daha kârlı, onu tartmanıza yardım eder. Tamamen çevrimdışı, hesap yok; veriler yalnızca telefonunuzda durur. Yakında App Store ve Google Play'de.

Yeni başlayanlar önce defter tutma işini netleştirsin, bkz. ev sahibi kira tahsilat muhasebesi nasıl tutulur; gerçekten kira ödemeyen kiracıyla konuşmaya nereden başlanacağı için bkz. kira hatırlatma kalıpları.