전대(서브리스)의 장부 계산법: 취득 임대료, 재임대 임대료, 공실, 임대인 지급금

서브리스 수익 = 세입자에게 받는 돈 − 임대인에게 지급하는 돈 − 공실 손실. 단순해 보이지만 두 자금 흐름이 섞이고 공실이 몇 차례 겹치면 장부는 금세 엉망이 됩니다. 이 글에서 서브리스 장부의 올바른 구조를 정리합니다.

전대(서브리스) — 건물 전체나 호실 하나를 통째로 빌려 다시 임대하는 사업 — 는 한 문장으로 요약됩니다. 싸게 빌려서 비싸게 임대하고, 그 차익을 남긴다. 그런데 실제로 해보면 가장 먼저 문제가 생기는 곳은 물건을 받는 가격이 아니라 장부입니다. 상당수 전대 사업자는 3개월쯤 되면 "이번 달에 도대체 얼마를 받았고, 얼마를 내야 하고, 정말 이익이 나고 있는지"를 구분하지 못합니다. 이 글은 전대 장부의 올바른 구조를 정리해 줍니다.

두 자금 흐름은 반드시 분리한다

전대 사업자는 항상 두 권의 장부를 동시에 씁니다.

세입자에 대해서: 미수금. 월세는 세입자가 매달 낸다, 보증금도 함께 받는다. 관리비(수도·전기)는 임대료에 포함하거나 별도 계량기를 달아 실사용 금액으로 정산한다(아래 참조).

임대인에 대해서: 미지급금. 계약대로 상위 임대인에게 지급한다. 보통 "보증금 1개월 + 월세 1개월 선불" 또는 분기 단위 납부다.

이 두 흐름은 주기도, 금액도, 날짜도 다릅니다. 하나의 입출금 기록에 섞어 적는 것이 가장 흔한 실패 방식입니다 — 월말 잔고는 꽤 보여도 그 절반이 다음 달에 임대인에게 낼 돈인 경우가 그렇죠. 올바른 방법은 이것입니다: 모든 수납은 미수 청구서에 대응시키고, 모든 지출은 미지급 청구서에 대응시킨다. 그 차액만이 그달의 경영 결과다.

공실: 전대의 진짜 킬러

전대와 직접 보유의 가장 큰 차이는 이것입니다. 집이 비어 있으면 세입자 돈은 들어오지 않아도, 임대인에게 내는 돈은 하루도 줄지 않는다.

감으로 한번 계산해 봅시다. 취득 임대료 월 4,000, 재임대 월 5,200이면 장부상 차익은 1,200. 1년에 2개월 공실이 나면 공실 손실 = 2 × 5,200 = 10,400으로 연간 차익의 태반을 갉아먹습니다. 그래서 전대의 가격 결정은 "재임대가가 높을수록 좋다"가 아니라 높은 임대료와 더 긴 공실 기간 사이의 균형 찾기입니다. 5,200에 내놓으면 6주 걸리고, 4,900이면 1주 만에 나간다면 후자가 더 이득인 경우가 많습니다.

길러 두면 좋은 습관 두 가지:

• 공실 손실은 "일수 × 일할 임대료"로 기록한다. "이번 달은 좀 안 풀렸지" 하는 막연한 감각이 아니라. 일할 임대료 = 월 임대료 ÷ 30(또는 실제 일수).
• 입주율을 지켜본다. 지난해 입주율 92%와 85%의 차이는, 임대인과 깎아낸 취득가 그 이상으로 연간 이익에 영향을 줄 수 있습니다.

손익분기: 이 선을 먼저 그린다

계약하기 전에 계산해 둘 것: 손익분기 입주율 = (연간 임대인 지급액 + 연간 고정비) ÷ (만실 기준 연간 수입 × 100%)

고정비에는 중개수수료 상각, 리모델링·수리비 상각(전대에서 흔한 투자), 가구 감가상각이 포함됩니다. 취득 임대료 4,000, 연간 고정비 12,000, 만실 수입 5,200×12=62,400이라면 손익분기선 = (48,000+12,000)÷62,400 ≈ 96% — 사실상 공실을 낼 수 없는 물건이라는 뜻이고, 이런 조건이라면 계약하면 안 됩니다. 취득가를 낮추거나, 옵션과 내부 시설을 올려 재임대가를 끌어올리세요. 전대 적자의 대부분은 운영 실패가 아니라, 계약 당일 이 선을 계산하지 않은 데서 비롯됩니다.

놓치기 쉬운 함정들

보증금의 양쪽 어긋남. 세입자에게서는 "보증금 1개월 + 월세 1개월"을 받지만, 임대인에게는 "보증금 2개월 + 월세 1개월"을 낸다 — 보증금은 수입이 아니라 부채이고, 양쪽 금액이 다른 경우가 많으며 반환 시점도 몇 달씩 어긋날 수 있으니 현금흐름을 미리 짜 둬야 합니다.

관리비는 누가 부담하나. 전대에서 흔한 "관리비 전부 포함" 조건: 세입자가 에어컨 마음대로 틀면, 초과분은 전부 당신의 차익에서 나갑니다. 재임대가에 여유를 반영하거나 별도 계량기를 달아 실사용 금액으로 정산하세요.

계약 만기의 어긋남. 임대인과는 3년, 세입자와는 1년 — 매년 다시 모집해야 하는 공실 리스크를 한 번씩 맞고, 3년째에는 물건을 회수당할 수도 있습니다. 상위 계약을 맺을 때는 "우선 갱신권"과 "위약 보상 조항"이 취득가를 월 100 더 깎는 것보다 훨씬 값집니다.

수리 책임. 자연 마모는 당신이 고치고(비용으로 계상), 세입자가 파손한 것은 세입자가 고치고(보증금에서 공제), 구조 문제는 임대인이 고칩니다(계약서에 명시). 약정이 없으면 수리 한 건마다 말다툼이 한 번씩 시작됩니다.

장부가 이 두 흐름을 지켜보게 하기

전대의 회계 구조 — 세입자 미수금, 임대인 미지급금, 공실 손실, 입주율 — 는 우리가 만들고 있는 RentPilot의 핵심 모델입니다. 물건에 상위 계약을 등록하면 임대인에게 지급할 청구서가 자동으로 생성되고, 공실 일수는 일할 임대료로 자동 손실 환산되며, "월세 100 인상 vs 공실 2주" 어느 쪽이 이득인지 따져볼 수 있는 공실 시뮬레이션 슬라이더도 들어 있습니다. 완전 오프라인, 계정 불필요, 데이터는 당신의 휴대폰 안에만 있습니다. App Store와 Google Play에 곧 출시됩니다.

입문자라면 장부 잡는 것부터 생각하세요. 임대인 월세 장부 관리 방법을 참고하고, 실제로 월세를 밀리는 세입자를 만났을 때 어떻게 말을 꺼낼지는 월세 독촉 메시지 템플릿을 참고하세요.